近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者(zhě)注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了(le)利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还(hái)，在(zài)选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大部(bù)分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以(yǐ)及(jí)基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的(de)经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投(tóu)资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变(biàn)化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)“股性(xìng)”的(de)一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于(yú)债(zhài)券的(de)固定(dìng)利息(xī)回报，而(ér)是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投(tóu)资者的角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对(duì)高的(de)收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期(qī)恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归(guī)的(de)过(guò)程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额的(de)开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的(de)分(fēn)红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提(tí)是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确(què)定性，这是(shì)该(gāi)类投(tóu)资(zī)者应(yīng)该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每(měi)年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也(yě)是变动(dòng)的，对(duì)特(tè)许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产(chǎn)权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也(yě)认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目(mù)在经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因(yīn)此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金(jīn)该(gāi)负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的(de)土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观(guān)察(chá)和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关(guān)的指标(biāo)有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营活(现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在平胸妹子越来越多huó)动现金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经营活(huó)动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经营活(huó)动产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场(chǎng)接连回调(dià现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在平胸妹子越来越多o)，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年(nián)及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集材料中披(pī)露(lù)预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在平胸妹子越来越多